מס ריבוי דירות (הידוע גם בכינויו "מס דירה שלישית")
רבות דובר בתקשורת על מיסוי דירה שלישית, ונראה כי היו יותר שאלות מתשובות. יחד עם זאת, חלק מהערפל מתחיל להתבהר לגבי יישום החוק בפרקטיקה, ולאחר גלגולים רבים בחוק, נראה שאפשר להתחיל להבין את אופן היישום.
על מי מוטל המס ?
המס מוטל על יחידים (בן זוג וילדים עד גיל 18 יחשבו לבעלים אחד), בעלי 3 דירות או יותר, המחזיקים בדירות למגורים, בישראל. לתשומת ליבכם, ההגדרה רלבנטית גם לדירות המוחזקות על ידי חברת מעטים (חברה שיש לה עד 5 בעלי מניות).
הבעלות כוללת גם חלק יחסי של דירה החל משליש ולמעשה הכמות המינימלית היא בעלות של 249% מאחזקת דירות. הבעלות אינה כוללת דירות בבניין שמיועד להשכרה לפי חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, וכן אינה כוללת דירות המשמשות כמלאי. כמו כן גם דירות המשמשות למגורים, למרות שבאופן רשמי אינן מוגדרות למגורים, תהיינה חייבות במס. דירות שטרם נמסרו/בבנייה אינן נחשבות כדירה למגורים.
מה שיעור המס ?
1% מ"הסכום הקובע" ועד תיקרה שנתית של 18,000 שח לדירה.
איך נקבע הסכום הקובע ?
באתר מס הכנסה הועלה מחשבון לחישוב הסכום הקובע. הסכום נקבע כפונקציה של שטח הדירה ומיקומה (ללא התחשבות בגורמים נוספים המשפיעים על ערכה האמיתי בשוק כמו מצבה הפיזי, הביקושים בשכונה, מצב הבניין, קומה, מפגעי סביבה ועוד).
לכניסה למחשבון – https://www.misim.gov.il/svDira3/simulator.aspx
יש פטור ?
במקרה ספציפי בו שתי דירות מתוך שלוש דירות, שווים יחד אינו עולה על 1.15 מש"ח אזי ישנו פטור, אבל עדיין יהיה חייב בהגשת הצהרה. אם הסכום האמור הוא בין 1.15 מש"ח ועד 1.4 מש"ח יהיה חיוב מס חלקי.
מה עושים ?
במידה ולא מקבלים שום הודעה מרשות המיסים, כל בעל 3 דירות ויותר צריך להגיש פרטים על כל הדירות שבבעלותו ועל אילו מהן בגינן ישלם מס עד ה 31 למרץ. לצורך החישובים, יש להכניס את הנתונים לכל דירה למחשבון של רשות המיסים. את המס יש לשלם בשתי פעימות בשנה – חצי עד ה 30 ליוני, וחצי עד ה 31 לדצמבר של אותה שנה. רשות המיסים תבדוק את ההצהרות ואמורה לאשר אותן תוך 8 חודשים מיום הפקתן. מי שקונה דירה במהלך השנה, עליו לדווח עליה תוך 20 יום לרשות המיסים.
האם חלה חובת הצהרה לחייב במס?
החוק קובע כי בשנת המס 2017 כל מי שמחזיק בבעלות כוללת של 249% ומעלה, חייב בהגשת הצהרה על כלל דירותיו, הסכום הקובע לכל דירה, החלק בבעלות וסכום המס. גם אם הינו פטור. את ההצהרה לשנת 2017 יש להגיש עד ליום 31/3/17. משנת המס 2018 רשות המסים תשלח הודעות שומה בהתבסס על ההצהרה לשנת 2017 ואין צורך בהגשת הצהרה חדשה, לגבי מי שהגיש הצהרה בשנת 2017. מי שלא הגיש הצהרה, כאמור, אינו פטור מהגשת הצהרה לכל אחת משנות המס הבאות ועל אי הגשת הצהרה בכל שנה יוטלו קנסות כחוק. המס שיגבה מהחייב במקרה זה, יכלול גם ריבית והצמדה.
לתשומת ליבכם, החוק לא מדבר כלל על השימוש בפועל שעושים הבעלים בדירות – אם הן מושכרות, ריקות, אם הבעלים גרים בהן וכו'.
השקעה במטבע וירטואלי
בשנים האחרונות, החל שימוש במטבעות וירטואליים, כדוגמת ה הביטקוין (Bitcoin). השימוש במטבעות אלו החל ב 2009 ומדובר למעשה במטבע אלקטרוני אותו ניתן לנהל באמצעות תוכנות המכונות "ארנק" הנמצאות במחשב מקומי או על שרת מרוחק. באמצעות התוכנה ניתן לשמור את המטבעות, לסחור בהם, להמירם למטבעות או לקנות באמצעותם וכמו כן הם משמשים להשקעה. להבדיל ממטבעות "מסורתיים", מטבע וירטואלי אינו מופק או מנוהל על ידי ממשלה או בנק מרכזי של מדינה כלשהי. נכון להיום, ולמרות ניסיונות רבים לשינוי המצב, מטבעות וירטואליים אינם מוכרים באף מדינה כמטבע חוקי, דהיינו מטבע שיש חובה להסכים לקבלו כתשלום, ובנק ישראל כמו גם רגולטורים בארצות הברית, קנדה ואירופה אף הזהירו מפני השימוש בו.
מס הכנסה הוציא לאחרונה הצעת טיוטה לחוזר בנושא מיסוי פעילות במטבעות וירטואליים. החוזר דן בשאלה האם 'מטבע וירטואלי' הינו "מטבע" או "נכס" אחר ומכאן ההשפעה לעניין מיסוי ההכנסות הנובעות משינויים בערכו. כך לדוגמה, "הפרשי הצמדה" לפי פקודת מס הכנסה הינה הכנסה פטורה ממס כשהכוונה להצמדה לשער מטבע שקיבל יחיד. לפיכך, אם יסווג "המטבע הוירטואלי" כמטבע לעניין הפקודה, הרי שהרווח משינויי ערכו יסווג כהפרשי הצמדה והרווח יהיה פטור ממס בידי יחיד. אם הוא יסווג כנכס, הרי מכירתו תחויב במס על הרווחים שנצברו בו. מי שעוקב אחרי ערך הביטקוין, יראה שהתנודות בו קיצוניות ביחס לכל מטבע אחר (לדוגמא בנובמבר 2013 ערכו היה 1,110 דולר, ואילו במאי 2015 ערכו נפל ל 220 דולר).
בפקודת מס הכנסה אין הגדרות ל "מטבע" או "מטבע חוץ". לפי הגדרות של בנק ישראל, "מטבע" הינו שקל חדש, ו"מטבע חוץ" הינו "שטרי כסף או מעות שהם הילך חוקי במדינת חוץ ואינם הילך חוקי בישראל". כלומר רק דברים מוחשיים, ובנוסף, ההגדרה מתייחסת רק לשטר או מטבעות שהם הילך חוקי במדינה כלשהי מחוץ לישראל. מטבעות וירטואלים אינם נכסים מוחשיים ובנוסף אין להם מעמד של הילך חוקי באף מדינה, ולכן אינם מטבע מבחינת בנק ישראל ומס הכנסה. יש לציין גם, שהם אינם נחשבים גם כניירות ערך למסחר.
לכן, מס הכנסה מציע למסות את המסחר במטבעות וירטואלים כנכס רגיל כלומר יחוייב במס רווחי הון.
יחד עם זאת, אדם אשר הכנסותיו ממטבעות וירטואליים עולות לכדי עסק, יסווגו הכנסותיו כהכנסה מעסק או משלח יד ויחולו עליה שיעורי המס כהכנסות פירותיות.
במקרה של עסקאות בהן נמכר נכס או שירות והתמורה משולמת ב'מטבע וירטואלי, המשמעות היא כי מדובר למעשה בעסקת חליפין, ואופן הטיפול המיסויי יהיה בהתאם לערכו של המטבע הוירטואלי בשקלים
לצפייה בטיוטת החוזר:
https://taxes.gov.il/incometax/documents/hozrim/hoz_x_2017_tyota.pdf
.
מדריך לתשלום ולהקלות במס על הכנסה של יחיד מהשכרת דירה
מי שמשכיר דירה למגורים, מחוייב במס לפי 3 מסלולים. או שהוא פטור באופן חלקי.מלא, או שהוא ישלם 10%, או שישלם לפי מדרגות מס ואז יוכל לקזז הוצאות מסוימות מההכנסה.
בימים אלה, הוציאה רשות המיסים מדריך תשלום מס הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל.
לכניסה למדריך כנסו לכאן –
https://taxes.gov.il/incometax/pages/incometaxguides/incomtaxguigerenthakalot.aspx
העלמת הכנסות במסעדה?
לפני מספר ימים, דן בית המשפט המחוזי בערעור שהגישה מסעדה נגד פקיד מס הכנסה לעניין שומה שהוא קבע לה.
מדובר במסעדה מזרחית הפועלת בירושלים, אשר מס הכנסה טען כי הכנסותיה המוצהרות אינן סבירות ביחס לנתונים העולים מספרי חשבונותיה, ובהשוואה למסעדות דומות אחרות, ולכן הוציא לה בקשה לתשלום קנס.
יש לציין כי ספרי המסעדה לא נפסלו.
הוויכוח הבסיסי היה על מחזור הכנסות המסעדה. מס הכנסה התבסס על מחזור עסקאות הנובע מאחוז חומר הגלם של המסעדה, כלומר עלות חומר הגלם ששימשה את המסעדה ביחס למכירות. לפי מס הכנסה, לרוב, במסעדות דומות אחוז חומר הגלם אמור להיות בסביבות 30%, כלומר אם המסעדה קנתה חומר גלם בעלות של 3,000 שח, אזי מחזור המכירות שלה צריך להיות 10,000 שח. לפי ספרי המסעדה, השיעור היה כ 40%.
מס הכנסה שלח למסעדה כלכלנית מטעמו, שערכה ביקורת וחישובים כלכליים והגיעה למסקנה שנוצרו הפרשי פדיון של כ- 2.2 מיליון ₪ וכ 3 מיליון ₪ לשנים האמורות. המסעדה מצידה הציגה תחשיבים של כלכלנית אחרת שעבדה בעבר במס הכנסה, והראתה בדיקה התומכת בסבירות המספרים שבדוחות החברה.
מהטיעונים הרבים, שכללו עדויות של מלצרים עובדי גריל ועוד, עלו מספר הבדלים בין שתי חוות הדעת, להלן 3 מתוכן:
הכלכלנית מטעם מס הכנסה חישבה מנה ממוצעת בצלחת ככזו הכוללת מנה ראשונה, עיקרית, קינוח ושתייה. המומחית מטעם המסעדה טענה, על סמך חישוביה, כי ארוחה ממוצעת בצלחת זולה יותר. שכן מי שמזמין מנה עיקרית מקבל סלטים כמנת פתיחה ולכן רבים אינם מזמינים מנה ראשונה.
כמו כן, הכלכלנית מטעם מס הכנסה חישבה מנה עיקרית ממוצעת כממוצע רגיל בין סוגי המנות השונים. ואילו המומחית מטעם המסעדה הראתה כי יש הבדל גדול מאד בין סוגי הבשר השונים הנמכרים, וטענה כי יש לחשב ממוצע משוקלל בין סוגי המנות לפי שיעור המכירות של כל סוג.
בנוסף, טענה המומחית מטעם המסעדה, כי אין להסתמך על השקילה שביצעה הכלכלנית של מס הכנסה ביום הביקורת, שכן מדובר במדגם בלתי מייצג של מנות. העיוות הבולט שהודגש בהקשר זה, נוגע למנת ה"מעורב", שהינה המנה הנפוצה ביותר במסעדה. הטענה היא, שבמנת המעורב נשמר יחס קבוע בין המרכיבים בעת ההכנה, אולם בעת שעובד הגריל מעמיס מן התערובת בגריל את המנה המוזמנת, אין כל אפשרות שיישמר היחס בין הרכיבים בכל מנה ספציפית.
בשלוש הסוגיות האלה, השופט הסכים עם מה שהציגה המומחית מטעם המסעדה ולא עם הכלכלנית מטעם מס הכנסה. אמנם היו בעיות עם חלק ממה שהמומחית מטעם המסעדה הציגה, אבל בגדול היא הצליחה לתמוך עובדתית בכך שאחוז החומר שהמסעדה הציגה בדוחותיה אכן היה סביר (כ 40%). השופט קיבל את הערעור שהגישה המסעדה ולא קיבל כלל את שומת מס הכנסה לאותן שנים, ופטר את המסעדה מתשלום הקנס.